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SOHO中國打包出售停車位 房地產涌現另類投資領域
加入時間:2019-10-12 9:04:42  來源:中國經營報

  傳統類別的物業資產之外,房地產另類資產也愈發受到資本青睞。

  日前,SOHO中國有限公司(00410.HK,下稱“SOHO中國”)宣布以7.61億元的價格,出售位于北京的9個商業項目、共計2583個地下停車位組成的資產包。

  這筆交易仍然是SOHO中國的資產出售計劃的一部分。2019年6月底,SOHO中國方面表示還將繼續出售總價值約為78億元的物業資產,并為此在北京舉辦了資產推介會,以招攬買家。對SOHO中國而言,擺上貨架出售的商業物業,現階段都是非核心資產。顯然,這次集中打包出售的2583個地下停車位,亦非其核心資產。

  但是在一些投資方及資產管理機構的眼里,停車場等實際上屬于“尚未獲得廣泛關注、其價值有待進一步發掘”的資產類別。

  從SOHO中國手里收購這些地下停車位資產包的買家是“慧泊停車場投資(廣州)有限責任公司”(下稱“慧泊停車”),它隸屬于覽睿資本(Lime Tree Capital),這是一家總部位于香港的私募股權投資管理公司。

  據《中國經營報》記者從一位知情人士處獲悉,覽睿資本在內地的投資專注于停車領域,并募集了近10億美元的兩期“匯泊停車產業基金”專項部署停車場項目。

  加上這次收購SOHO中國在北京的9個商業項目計2583個地下停車位資產包,覽睿資本發起的匯泊停車產業基金已經在北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、重慶和成都9個城市,重資產投資了47個停車場項目,持有并管理了約3.5萬個停車位。

  已出售逾250億元物業資產

  據悉,SOHO中國向慧泊停車出售的2583個地下停車位資產包,分別位于北京的建外SOHO東區、三里屯SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、SOHO嘉盛中心、銀河SOHO、朝陽門SOHO、丹棱SOHO及中關村(8.920,-0.25, -2.73%)SOHO這9個商業項目。

  記者從上述知情人士處獲悉,SOHO中國在北京的這9個商業項目配套建設了約8000個停車位,本次的交易標的實際上為這些商業項目尚未散售的地下停車位。

  另外,這9個商業項目的地上辦公樓和商鋪絕大部分面積在早年已經由SOHO中國完成了散售。

  按照共計2583個地下停車位對價7.61億元計算,平均每個地下停車位的成交價格約為29.46萬元。

  慧泊停車為了收購這些地下停車位資產包,支付了較高的溢價。據悉,這2583個地下停車位的賬面凈值約為5.08億元,按照7.61億元對價計算,相比賬面凈值的成交溢價率達到了近一半。

  因此,這筆出售事項將給SOHO中國帶來約2.53億元的毛利潤,相當于SOHO中國在2018年度營業收入的14.7%,占SOHO中國2018年度經營利潤(不含投資物業的評估增值)的10.8%。

  之前,SOHO中國董事會主席潘石屹抱怨過中國內地商業物業的租金回報率過低。

  “在北京這樣的城市,SOHO中國的租金回報率不到3%,但銀行貸款的資金成本超過了4%,這幾乎是地產業最低的資金成本,但在此情況下,這意味著全年的物業經營仍然會虧損2%,這個生意怎么做呢?”潘石屹說。

  記者查詢獲知,在2018年,SOHO中國的債務融資成本仍然保持在行業內的較低水平,約為4.6%。2019年上半年,SOHO中國的平均融資成本微幅上升至4.8%左右。

  一位市場人士評價稱,這些地下停車位打包出售后,不僅可以給SOHO中國帶來大筆現金回籠,錄得顯著的出售收益,以及對比這些地下停車位資產包的回報率與SOHO中國的融資成本,將會有利于上市公司降低融資成本支出,優化融資利息高于資產回報的不良結構。

  2014年以來,SOHO中國已經陸續出售了其位于北京和上海的多處核心物業資產。

  其中,2014年,SOHO中國以總對價82.8億元,出售了位于上海的SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場以及凌空SOHO的近一半物業面積。

  2015年,通過股權轉讓的形式,SOHO中國向復星集團出售了其所持上海外灘國際金融中心8-1地塊50%的權益,預計其所占的股權轉讓款為42.5億元,同時收回了近46億元的股東貸款及利息。

  2016年,SOHO中國以32.2億元的對價,出售了位于上海的SOHO世紀廣場;2017年,SOHO中國又進一步出售了位于上海的虹口SOHO,以及凌空SOHO的剩余物業面積,合計對價85.8億元。

  按照SOHO中國公開披露的大宗交易情況,過去近6年時間以來,SOHO中國已經累計出售了逾250億元的物業資產,并且其資產出售計劃還將繼續。

  到2019年6月底,SOHO中國在北京仍然持有了前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHOⅡ、銀河/朝陽門SOHO、麗澤SOHO,以及在上海的SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO這9宗物業資產。

  其中,位于上海的古北SOHO在今年2月份剛剛開業,而位于北京的麗澤SOHO則正在開發建設中,預計會在今年下半年竣工開業。

  今年6月底,潘石屹在北京舉辦的資產推介會上表示,除銀河/朝陽門SOHO之外,SOHO中國目前持有的其他8個商業項目撐起了上市公司的核心資產,并將繼續持有。

  停車場資產受資本青睞

  顯然,SOHO中國此次向慧泊停車出售的2583個地下停車位,并不被視作上市公司的核心資產。

  但是對于耗資7.61億元收購這些地下停車位資產包的覽睿資本而言,停車場卻是其目前在內地大舉投資并部署的唯一資產類別。

  據記者了解,迄今為止,覽睿資本發起設立的匯泊停車產業基金已經在北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、重慶和成都這9個城市,投資了47個停車場項目,總計約3.5萬個停車位。

  這些停車場項目大部分所屬各個城市的優質物業,例如位于北京的天元港中心和諾德中心,位于上海的萬都中心、第九人民醫院及上海兒童醫學中心,位于廣州的越秀維多利及保利克洛維,位于天津的融創中心,位于南京的紫峰大廈,位于蘇州的世茂廣場,位于重慶的協信城,以及位于成都的時代廣場等。

  據悉,匯泊停車產業基金已經募集了近10億美元資金,用于在中國內地一線城市和經濟活躍的強二線城市,尋找寫字樓、商場、專業市場、醫院和交通樞紐等停車需求相對旺盛的停車場項目。

  記者從另一名投資人士處獲悉,未來3~5年內,覽睿資本計劃在中國內地各大城市完成的停車場投資規模突破100億元左右。

  前述知情人士介紹,參照之前已有的投資案例,匯泊停車產業基金在投資或收購一個停車場項目后,將獲取停車場的整體經營權,并對停車場進行軟硬件升級改造,從而提高停車場的智能化水平和停車服務質量,將停車場打造成物業資產的“第二大堂”。

  “由于原業主無需支付停車場升級改造的成本,因此匯泊停車產業基金在收購對價之外,還將對停車場進行大量的翻新改造投入。”這位知情人士說,“針對不同的客群,需要開發出不同的停車產品,從而最大程度地挖掘并滿足各種停車需求。”

  智能化停車場的軟硬件升級改造,包括上線智能數據分析系統、手機支付功能、C端在線管理系統,以及與商業銀行協作進行整合營銷,與商場會員系統打通等。

  以匯泊停車產業基金在成都投資14.5億元的西村大院項目為例,這個停車場擁有1046地下停車位,收購并改造后,西村大院停車場設置了女士停車位、電動車充電樁等,同時上線了車牌識別、反向尋車、LED照明系統等,促使該項目獲得了在北美地區以外,首個獲得Parksmart(綠色智慧停車場)認證的項目。

  上述這位市場人士亦表示,停車場在絕大部分業主與開發商手里,由于其創造的資產回報率遠低于市場上的融資成本,通常停車場被視作一項“負資產”。若要提高停車場的經營效益與資產回報率,則面臨資金投入的升級改造,以及精細化的運營和管理。

據記者了解,停車場產業作為一個資產回報率起點較低的房地產細分領域,目前中國內地誕生并崛起的停車場運營品牌或資產管理機構屈指可數。但是,華平等國際投資機構開始關注到停車場等房地產的另類投資領域,并有所部署。

  “相比傳統的大宗物業交易,停車場的大宗買賣較為復雜。”這位知情人士介紹,“由于歷史原因,停車場交易在不同城市各有政策差別,甚至一些城市的停車場資產沒有產權證,本質上無法進行產權交易。”

  他也進一步補充,除了權屬和政策因素外,停車場的大宗交易牽涉到多方利益,需要安排一攬子協議,才能確保交易的順利完成,以及停車場后續的交割與經營管理。

  停車場的智能化改造與資產回報率的提升,另一個不可忽略的影響是對所屬物業資產的價值提升。目前,商業物業的大宗交易市場,收益法下的物業估值取決于商業物業整體租金收入的提升。

  “如果資產的收益無法提升,那么,所謂的資產升值只是一種幻覺。”他最后說。




編輯:luyi

 

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