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山東財經網 - 樓市 - 長租公寓“轉租為售”臨考 “租售同權”落地難?
長租公寓“轉租為售”臨考 “租售同權”落地難?
加入時間:2019-10-12 9:06:38  來源:中國經營報

       近期,一則深業集團“轉租為售”的公告引起眾多業內人士的聚焦。

  兩年前深業集團副總裁董方曾宣布,深業中城420套住宅轉為長租公寓。現如今,深業集團再度將這套住宅產品“轉租為售”。

  “轉租為售”策略,并非早前入局長租公寓項目房企的“撤退”行為。2019年隨著長租公寓頻頻“爆雷”,眾房企在長租公寓的布局上也在悄然“冷卻”。

  作為頭部房企萬科集團,“萬村計劃”被傳出主動違約,2019年中期業績推介會上,萬科總裁兼首席執行官祝九勝更是主動提及了萬科長租公寓項目目前的虧損狀態。

  朗詩、遠洋等房企也開始剝離長租公寓業務,世聯行(3.820, -0.02,-0.52%)也已暫緩旗下長租公寓業務的擴張。

  《中國經營報》記者在多家房企的中報業績會留意到,各房企多以拿地去化,產業轉型為主,長租公寓業務布局經營情況鮮有提及。“租售同權”政策該如何重燃希望?長租公寓在新格局下如何破局?這考量著眾多房企的經營戰略與智慧。

  長租公寓“退潮”

  近日,深業集團一則公告稱,將深業中城420套住宅“轉租為售”引起了眾人的關注。

  根據深業中城9月24日發布的《住宅營銷信息的嚴正聲明》顯示,深業集團作為深圳的市場化國有企業,根據市場變化和集團戰略升級,靈活并及時調整經營計劃,預計將本項目住宅投入市場銷售。

  長租公寓“退潮”并非首例,本報記者發現,隨著各大房企對于2019年半年報陸續公布,在長租公寓業務板塊上,實際經營數據卻鮮有公開,各大企業長租公寓業績也并不亮眼。

  2019年上半年,朗詩綠色確認租金及管理費收入人民幣僅為1450萬元。根據朗詩綠色2018年財報披露,朗詩寓全年實現營業收入1.25億元,較2017年增長14倍;但全年虧損額從2017年的4417萬元至2018年繼續加大,虧損額增至1.9億元。

  記者對比發現,2017年至2018年兩年間,長租公寓業務合計使朗詩綠色集團虧損共計2.34億元。

  5月14日,朗詩綠色集團公告稱,將處于虧損階段的,包括長租公寓在內的5項業務以9.81億元的代價剝離至控股公司朗詩集團。

  公告解釋,集團長租公寓品牌“朗詩寓”作為創新類業務仍處于培育期,預計未來兩年將繼續虧損,日后將產生持續資本開支,剝離至控股股東朗詩集團,可減少朗詩寓虧損對公司業績的影響。

  7月份,隨著萬科長租公寓總經理薛峰離職,“萬村計劃”隨后也被叫停。在2019年中期業績會上,萬科總裁兼首席執行官祝九勝主動提及了萬科長租公寓項目目前的虧損狀態。

  關于長租公寓的運營,祝九勝表示,萬科泊寓成立了專門的事業部,今年長租公寓已經具備了獨立成軍的條件。“長租公寓在經營上確實是有壓力的,即使虧損也會在股東接受的范圍內。”

  萬科中報顯示,截至6月30日,萬科長租公寓業務已覆蓋35個主要城市,累計開業8.2萬間,其中74%位于北京、上海、深圳、廣州、杭州等14個核心城市,開業半年及以上的成熟期項目平均出租率為91%。

  根據克爾瑞7月3日發布的《2019年上半年中國長租公寓規模排行榜》顯示,萬科泊寓以拓展規模23萬間、開業規模7萬間排在長租公寓品牌第一名。而朗詩寓則以拓展規模4萬間、開業規模15000間排在長租公寓品牌第四名。

  此外,記者了解發現,越秀、旭輝以及遠洋等房企并未在半年報中透露長租公寓相關內容。

  對于各大地產鮮有發布長租公寓業績情況,同策咨詢研究中心總監張宏偉對此表示,從各大企業的報表來看,長租公寓的經營確實有壓力。“在今年半年報業績報表當中,發布長租公寓業務的只有龍湖,其他公司好像沒怎么發布。長租公寓業務經營狀況確實還是有一些壓力,當公司的長租公寓業務還未進入正式的盈利軌道,報表當中很難有所體現。”

  “潮起潮落”

  事實上,政策對于長租公寓的布局發展影響顯而易見。葛洲壩(5.990,0.01, 0.17%)在2019年長租公寓業務發債信用評級的相關報告就指出,政府政策對房地產項目有所影響。

  根據其2019年年初公開發行的住房租賃專項公司債券(第一期)信用評級報告指出,近年來,受我國宏觀經濟增速減緩及房地產行業宏觀調控影響,房地產市場波動較大,公司房地產項目受政府政策影響較大。

  而早期“租售同權”政策提出,大量的企業涌入開拓長租公寓業務。

  2017年7月,住建部等9部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業,鼓勵民營的機構化、規模化住房租賃企業發展,廣州、深圳、南京等12個城市成為首批試點。

  住建部有關負責人稱通過立法,明確租賃當事人的權利義務,保障當事人的合法權益,建立穩定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。

  36氪研究院2018年4月發布的《長租公寓研究報告》顯示,長租公寓成為房地產賽道的熱點方向之一,創業公司、房地產中介、房地產開發商、酒店運營商等各類市場主體爭相涌入。截至2018年3月22日,我國共有233家長租公寓相關企業成立。

  然而業內專家指出,由于政策落實不到位,加之企業在長租公寓布局“操之過急”,致使長租公寓的“繁榮”如曇花一現。

  “長租公寓雖然政策支持租售并舉,但實際具體落地的稅收、融資以及其他租賃和購買住房獲得同等的社會待遇,這些并未落地,政策支持并不到位。另外一個長租公寓的盈利模式,如果完全是靠租金差價來盈利,其實是相當困難的,成本非常高,租金的收益是比較低的,靠租金收益來養各種管理的、人工的、還有硬支出成本也是相當困難,所以這就是他們虧損最重要的原因。”廣州市房協專家委委員龍斌分析認為。

  “從長租公寓政策體系而言,兩年前推出時政策非常高調,但在落實過程中,政策細化執行、實施層面給的不夠,很多政策沒辦法往下執行,因為政策不清晰執行就出問題,所以政策實際是缺失的。而從開發商層面來講,我認為操之過急,如果轉得太快,可能導致開發層面出現裂變,開發商期待長租公寓迅速改造發展能以高價迅速回收資金,然而實際市場并沒接受。所以說這兩年長租公寓情況就是操之過急,速度過快,重心前傾,有可能摔跤。”中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁分析指出。

  同策研究院統計,從2017年2月至2019年3月,已有20家長租公寓品牌倒閉。其中,2017年僅有4個品牌倒閉;而在2018年8月,杭州鼎家因資金鏈斷裂而倒閉后,又有10個品牌相繼倒下,原因多為資金鏈問題。而愛公寓、Warm+、愛上租、星窩公寓、寓見公寓、蘇州樂棧公寓等則被其他企業收購。

  破局“關鍵”

  事實上,國家以及各地方政府在租售并舉以及相關長租公寓扶持政策上已在逐步推進,但進程卻相對緩慢。

  早在2017年,我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》就已經開始向社會公開征求意見。時至今年5月11日,國務院辦公廳才將住房租賃條例加入2019年的立法工作計劃。

  各地方政府也相繼推出增加公寓供給、給予租金補貼等支持性政策。5月21日,北京市通州區發布人才公寓配租通知,對符合條件的予以減免租金。5月10日,廣州市住建局發布《人才公寓管理辦法》征求意見稿,同樣提出租金補貼措施。5月13日,南京市發布全國首個針對博士生的人才安居政策,對在南京相關企業工作的博士提供買房、租房等政策支持。

  今年年初,上交所也表示2019年將推動公募REITs試點,加快發展住房租賃REITs。

  業內觀點普遍認為,長租公寓格局發展的關鍵在于政府能否加速深化長租公寓扶持政策以及租售同權的實質性落地進展。

  “從政府來講要總結兩年來推行長租公寓政策政策落實以及推進完善的情況,要強化政策實施,特別是各地根據不同情況推出可操作、可實施、可執行的政策,政策一定要深化。”宋丁認為。

  克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉則認為政府不僅要落實好“租售同權”,還要厘清好政府與市場之間的關系。“有些工業用地、商業用地改建成的長租公寓,其水電費一直不能享受民用水電標準,‘租購同權’更多地在各個地方停留在紙面上,而針對租賃企業的稅收優惠、融資支持等等都還需要進一步的落實。這些問題不解決好,都會束縛這個行業的健康發展。我不贊成直接給租賃企業財政補貼,這很容易制造一種‘偽繁榮’的景象,政府需要做的是厘清市場參與者的關系,制定好市場的規則,把目前阻礙住房租賃業務發展的一些不必要的行政障礙和政策障礙拿掉,剩下的就可以交給企業,交給市場。”

  “租售同權”以及企業經營方面,龍斌也表示有探討借鑒之處。“政策在稅收方面,包括在長租公寓的承租人能不能獲得像購房人就業、落戶這些方面的相應政策、同等待遇,其實是值得探討、推進的,長租公寓才有比較好的發展,另外在經營長租公寓方面,從國際慣例上看,美國是租和售、重資產與輕資產相結合,當有些自己持有的重資產,做的比較好,以后可以賣出去,獲得收益,那么對經營會產生有利的影響,這一塊也值得借鑒。”

  龍斌同時指出:政府在資本支持政策方面對長租公寓發展的重要性。“它的發展模式不應該是靠租金或租金差價來維持收益,而是要把長租公寓經營得越來越值錢。而且運營資本和資本市場是有通道關系,就像reits基金,可以從資本市場獲得源源不斷的資金。然后來維持長租公寓長線經營。這樣的效果可能要好很多,最重要的政府在資本支持方面要盡快落實。”

  張宏偉也指出:政府可以從政策配套角度給予企業未來“退出”的可能。“目前很多長租公寓項目是有自持和運營要求的,如果達到一定條件,未來也要考慮到整個‘退出’的問題,政策允許的話,可以分割成小面積散售,如果不能散售,要求全自持項目的話,未來還可以通過資產證券化,通過金融手段來‘退出’,我覺得從企業更長遠角度來講,應該去考慮這個,包括從政府配套政策角度來講,也應該給企業這方面的支持。”




編輯:luyi

 

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